第二节 土地的特性

一、 土地的资源特性

资源是土地的最主要性质和过程，即能用来满足人类自身需要和改善自身的环境条件。作为“真正资源”的土地具有下列基本特征：

（一）整体性

土地是由气候、土壤、水文、地形、地质、生物及人类活动的结果所组成的综合体，土地资源各组成要素相互依存，相互制约，构成完整的资源生态系统。人类不可能改变一种资源或资源生态系统中的某种成分，而同时能使周围的环境保持完全不变。

（二）生产性

土地具有一定的生产力,这是土地的本质特征之一。土地生产力按其性质可分为自然生产力和劳动生产力。前者是自然形成的，即土地资源本身的性质；后者是施加人工影响而产生的，即人类生产的技术水平。

（三）面积的有限性

土地面积是有限的，目前世界人口正在急剧增加，各种土地利用对有限的土地面积竞争异常激烈，对土地资源产生极大压力。

（四）位置的固定性和区域差异性

这一特性主要表现在以下几个方面：

(1)每一块土地的绝对位置(经纬度)的固定性，包括地面及其以上和以下的空间。

(2)各块土地之间的相对位置(距离)的固定性。

(3)每一块土地所处的环境及其物质构成，一般来讲，在一定时空范围内基本上也是固定的。

（五）时间变化性

土地不仅具有地域性的空间差异，而且具有随时间变化的特点。例如土地随时间而产生的季节性变化，即动植物的生长、繁育和死亡；土壤的冻结与融化，河水的季节性泛滥等。

（六）土地资源的再生性与非再生性

土地是一个生态系统，土地资源具有可更新性。生长在土地上的生物，不断地生长和死亡，土壤中的养分和水分及其它化学物质，不断地被植物消耗和补充，这种周而复始的更替，在一定条件下是相对稳定的。

（七）多用途性

它既是农业生产资料，又是人类活动空间；既可作为农用，又可作为城建、交通、国防、旅游等非农业利用。

二、 土地的资产特性

（一）供给的稀缺性

所谓地产供给的稀缺性，主要是指在某一地区、某种用途的地产供不应求，形成了稀缺的经济资源，造成供求上不同程度的矛盾。

（二）位置的固定性

地产具有位置的固定性，这就决定了地产是不动产，它不能随着土地产权的流动而改变其实体的空间位置。这也是与机器、设备等企业财产所不同的特征之一。

（三）个体的异质性

由于形成地产的区位、地理、土壤、地质等不同，从而体现为地产的质量差异、用途差异、经济价值差异。

（四）使用的永久性和增殖性

土地由于土地经营者对土地的投资、土地用途的改变和土地需求量的增加，土地不仅不会折旧，反而还可以反复使用和永续利用，并随着人类劳动的连续投入而不断发挥它的性能。

（五）土地价格和价值的二重性

土地具有下述特殊性：

(1)土地具有非劳动产品与劳动产品的二重性。

(2)土地的价格具有两重性：一方面是作为自然物的土地价格，另一方面是作为开发的土地价值的价格。

（六）流通的特殊性

土地资产可以像其它商品一样进行流通，但在市场上流通的不是土地资产商品的实体本身，而是土地资产产权的代表物——证书。土地资产的最重要内容不是它的实体，而是占有和利用它的权利或是产权关系。

三、 土地的生态特性

在陆地生态系统中，土地是决定生态系统类型及其构成的主要因素，是能量输入与输出、物质交换转移得以实现的基础，又是地球生态系统的物质储存器、和能量调节者。从生态学角度看，土地具有以下重要功能：

（一）支撑功能 对生物体来说，土地的最显而易见的功能之一，就是支撑。

（二）养育功能 土地的本质属性是有生产能力，它可以生产出人类需要的植物和动物产品。

（三）净化功能进入土地的污染物质在土体中可通过扩散、分解等作用逐步降低污染物浓度，减少毒性。

四、土地的工程特性

土地的工程特性主要由地基承载力、地下水、地形、水文等要素综合作用形成。其优劣直接决定作为建筑地段的适宜性及限制性。同时，土地工程特性也影响着工程项目的投资费用。

五、广泛的社会性

土地既是生产资料，又是社会土地关系的客体。随着生产的发展，在国民经济各部门间；以及各部门内部，都需要对土地资源进行合理分配与管理。社会生产离不开土地资源，土地问题如果处理不好，就会影响到社会的诸方面，如政治、经济等等。

六、土地的权属特性

土地权属主要指土地的所有权及使用权，简称地权。土地所有权是土地所有者拥有的、受到国家法律保护的排他性专有权利。土地使用权指的是按法律规定，对一定土地进行利用、管理并取得收益的权利。