第三节 土地产权制度与利用

土地产权制度是土地资源的主要经济特性之一。土地资源的所有、占有、使用、转让等，历来都是土地资源配置中十分敏感的问题。土地资源产权及其制度，决定着土地资源的配置合理性与可持续利用的可能性。

一、土地产权制度对土地资源配置的作用

从本质上讲，土地产权组合与重组就是土地资源的配置与再配置。土地产权重组或配置包括外部配置与内部配置，外部配置是通过市场进行的，内部配置是组织内部行政管理实现的。而土地资源配置与土地产权重组是通过土地产权交易实现的。

二、土地资源产权种类与利用

根据土地产权的排他程度，土地产权可以区分为共有产权、私有产权、国有产权等形式。不同形式的土地产权，在一定的条件下，具有不同的效率。

共有土地产权。指在共同体内的每一位成员都有权分享共同体土地财产的权利。由于在一个共有土地产权制度下，没有任何一个人愿意承担在公地上劳动的时间以及对公地的利用程度这部分监督成本，所以导致共有土地产权效率低下。

国有土地产权。在国有产权制度下，土地权利是由国家的代理人来行使的。这些代理人作为土地权利的使行者，对土地权利的使用与转让，以及最后成果的分配都不具有充分的权能，所以，国有土地产权也有很强的外部性，其经济绩效也不很理想。

国有土地产权的低效率的原因有：一是土地产权主体不明，国家只是一个虚拟主体，缺乏激励。二是国有土地产权的实施成本和监督成本都过高，以致于难以实施和难以监督。

国有土地产权的低效率的原因有：一是土地产权主体不明，国家只是一个虚拟主体，缺乏激励。二是国有土地产权的实施成本和监督成本都过高，以致于难以实施和难以监督。

私有土地产权。私有土地产权就是将土地资源的使用与转让以及收入的享用权界定给特定的人，他可以将这些权利同其他具有类似权利的土地相交换，也可以通过契约将这些土地权利转让给其他人，他对这些土地权利的使用一般不受限制。私有者具有充分的内部性，从而产生了更有效地利用土地资源的激励，将收益与成本内化，降低社会成本与外部性，从而能刺激所有者更有效地利用土地资源。

但是私有产权存在着规模经济方面的限制。任何一个私有经济都不可能很大。对于整个私有土地产权，也应该采取这种科学的态度。