第四节 土地经济评价
一、土地经济评价概述
1.土地经济评价的基本概念
土地经济评价是运用经济指标对使用价值或价值进行评定，既依据土地经济条件评定出土地等级或价格；或是通过对土地进行投入和产出分析，通过比较不同土地利用的投入与效益，决定土地利用经济可行性，既从经济效益方面确定了土地的适宜性。
2.土地经济评价的目的和意义
（1）科学地确定土地的生产能力（广义），为土地的立法提供依据；
（2）合理确定生产耗费和产品生产的关系，为拟定土地税收标准服务；
（3）揭示土地的质量及其分布状况，为土地利用规划和土地改造服务；
（4）采用经济指标对土地进行质量评价，为土地管理服务；
（5）确定土地价值和价格，为土地的科学管理提供更强有力的手段。
3.土地经济评价的一般步骤
（1）确定评价单元；
（2）明确评价对象；
（3）收集评价对象；
（4）选择适当的评价指标；
（5）确定土地经济评价结果。
二、土地经济利用项目经济评价
1.土地利用项目评价指标
（1）土地经济效果指标：在具体工作中主要使用下列指标：
①单位土地面积的产量或产值；②单位农用土地面积的产量或产值；③单位耕地面积的产量或产值；④单位播种面积的产量或产值；⑤单位土地面积的净产值=（农产品产值－消耗的生产资料价值）/土地面积（农用地或耕地面积）；⑥单位土地面积的纯收入（土地盈利率）=（农产品产值-生产成本）/土地面积（农用地或耕地面积）。此外，还有单位面积原木（竹）产量、单位面积林产品产量等。
（2）土地经济分析指标
生产资料耗费指标、成本费用与资金占有指标、土地利用及其结构指标。
（3）土地经济效果分析指标
它包括以下两组指标：技术效果指标、生产耗费效果指标。
2.毛利分析法
毛利分析(gross margin
analysis)，又称边际效益分析。所谓毛利，是指农业生产单位产品的产值（产量×价格）减去生产费用。毛利分析不仅要测算毛利，还要计算纯收入和纯利润。其具体步骤为：
（1）利用土地自然评价的成果，选择有发展前景的几中土地利用方式（作物或其它林牧经营项目），作为毛利分析的对象。
（2）为每一种已选定的土地利用方式和土地适宜性等级，估算其以实物形式的经常性投入。
（3）估算实物产量。
（4）确定所有的投入和产出的单价。
（5）估计生产经营单位的固定成本。
（6）进行生产经营单位的毛利分析。
3.贴现现金流量分析法
贴现现金流量分析要以上述毛利分析的6个步骤为开端，然后再加上以下4个步骤：
（1）估计必须的土地改良工程性质。
（2）作出必要的经济假设。首先要规定采用什么贴现率。其次是关于价格和劳力。最后是关于“项目寿命”。
（3）按年度分配投入和产出的现金流量。
（4）对成本和收益进行贴现，计算它们的现值，求得用于成本收益分析的有关参数。
三、农用地分等定级
根据农用地的自然属性和经济属性，对农用地的质量优劣进行综合评定，并划分等别、级别。农用地分等定级采用“等”和“级”两个层次的体系，主要采用因素法、样地法划分等级。农用地等别是依据构成土地质量稳定的自然条件和经济条件，在全国范围内进行的农用地质量综合评定。
1．农用地分等
（1）确定标准耕作制度、基准作物与指定作物
（2）分等因素指标区或样地适用区
（3）确定分等因素
（4）编制分等因素质量分记分规则表
（5）划分分等单元
（6）单元因素分值计算方法
（7）单元因素分值确定
（8）计算农用地自然质量分（CLij）
（9）计算农用地自然质量等指数（Ri）
（10）计算农用地利用等指数（Yi）
（11）土地经济系数
（12）计算分等指数（Gi）
（13）农用地等的确定
2．农用地定级
农用地定级方法取决于当地农用地分等情况。各地根据实际情况对下面提供的三种方法加以选择。
（1）修正法：修正法是在农用地等别划分的基础上，对分等指数进行各种系数修正，以综合鉴定农用地级别的方法。
①确定修正模型
②编制修正因素分值图
③划分定级评价单元
④查算修正因素所对应的分值
⑤计算修正系数（
）
⑥计算定级指数（
）
（2）因素法
①定级模型的确定
②编制分值图、划分定级单元
③单元因素因子分值计算
（3）样地法
①定级模型的确定
②编制特征属性等值区图
③划分定级评价单元
④单元属性值计算及记录
⑤计算定级指数
农用地价格是指在正常市场条件下，相对估价期日，依据农用地的自然因素、社会经济因素和特殊因素等，农用地所能够实现的价格。农用地估价基本原则：预期收益原则、替代原则、报酬递增递减原则、贡献原则、合理有效利用原则、变动原则、供需原则等。
1．收益还原法
收益还原法是将待估农用地未来各期正常年纯收益(地租)，以适当的土地还原率还原，从而估算出待估农用地价格的一种方法。
计算收益价格的基本公式：
或 
式中：P—土地价格；a—土地年纯收益；r —土地还原率；n —土地使用年期。
2．市场比较法
市场比较法是根据替代原理，将待估农用地与近期市场上已发生交易的类似农用地进行比较，并对类似农用地的成交价格进行适当修正，以此估算待估农用地价格的方法。
3．成本逼近法
成本逼近法是指以未利用土地开发为农用地或中低产田改造所耗费的各项客观费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和农用地增值收益，并进行各种修正来确定农用地价格的方法。
成本逼近法的基本公式如下：P = Ea+Ed+T+R1+R2+R3
式中： P： 农用地价格；Ea：土地取得费；Ed：土地开发费；T： 税费；R1：利息；R2：利润；R3：土地增值
4．剩余法
剩余法是在预计开发完成后农用地正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估农用地价格的方法。
基本公式：P = A―B―C
式中：P：待估农用地的价格；A：总开发价值或开发完成后的农用地的总价格
B：整个开发项目的开发成本；C：开发者合理利润。
5．评分估价法
评分估价法是以影响农用地收益的原因为估价的着眼点，按照一定的原则，建立影响农用地收益的因素体系和因素评分标准，进一步依据因素评分标准对待估农用地的相应条件进行评价赋分，按其得分值的大小，乘以客观的农用地单位分值价格，从而得到农用地价格的一种估价方法。
6．基准地价修正法
基准地价系数修正法的公式；P = P0 ×（1±∑K）× Kt× Ky
式中：P ：待估农用地价格；P0 ：基准地价；∑Ｋ：宗地地价影响因素修正系数和；
Kt：交易期日修正系数；Ky：年期修正系数。
7．选定估价方法，试算宗地价格
估价人员应熟知、理解并正确运用收益还原法、市场比较法、成本逼近法、剩余法、评分估价法等以及这些估价方法的综合运用。
五、城镇土地分等定级
城镇土地分等定级是土地分等定级的一部分，是根据城镇土地的经济和自然两方面的属性及其在城镇社会经济活动中的地位和作用，综合评定土地质量，划分城镇土地等级的过程。
1.城镇土地分等
城镇土地等的划分是在运用多因素综合评价方法计算分等对象的综合分值基础上，采用有关方法确定的。
（1）城镇土地分等对象的因子
与土地质量呈正相关关系的因子有：城镇区位因素、城镇集聚规模因素、城镇基础设施因素、城镇用地投入产出水平因素等；与土地质量呈负相关关系的因子有：区域土地供应潜力因素中的区域农业人口人均耕地。
(2) 因子分值计算
位序标准化的公式为：Yij=100×Xij/n
式中：Yij—第i个分等对象的第j项因子分值；
Xij —各分等对象按第j项因子指标值大小进行排序，Xij 为排序后第i个分等对象的位序； n—参加分等的城镇个数。
极值标准化的化式为：Yij=100×a(j)×(Xij-Xj)/(Xmax-Xmin)
式中：Yij—第i个分等对象的第j项因子值；
a(j),Xj—当第j项因子指标与土地利用效益正相关时，a（j）=1且 Xj=Xmin;当第j项因子指标与土地利用效益负相关时，a(j)=-1且Xj=Xmax;
Xij—第i个分等对象第j项指标值；
Xmax—各分等对象Xij指标的最大值；
Xmin—各分等对象Xij指标的最小值。
对各因素对应的因子指标分别进行不同方式的标准化处理，计算各因子的分值。
（3）城镇土地分等对象的因素分值计算
Fik—第i个分等对象第k个因素分值；
Wkj—第j项因子对拉上层第k个因素的权重值；
Yij—第i个分等对象第j项因子的分子的分值；
n—第k个因素包含的因子个数。
（4）城镇土地分等对象的综合分值计算
式中：Si—第i个分等对象的综合分值：
Ｗk—第k个因素的权重值：
Fik—第i个分等对象第k个因素分值：
n—因素个数。
（5）城镇土地等初步划分
土地等根据综合分值，可以采用数轴法、总分频率曲线法等进行土地等级的初步划分。
（6）利用聚类分析方法验证城镇土地等
根据聚类分析法的要求计算任意两个分等对象的加权欧式距离，计算公式为：
Dij={Σ[Wk×(Fik-Fjk)]2}1/2
式中：Dij—第i个分等对象到第j个分等对象的欧氏距离；
Wk—第k项因子的总排序权重值；
Fik—第i个分等对象第k项因子的评分值；
Fjk—第j个分等对象第k项因子的评分值。
对分等对象进行聚类，并勾画聚类分析谱系图。
（7）土地等划分
根据多因素综合评价初步划分的城镇土地等，并结合市场资料分析和聚类分析等方法对城镇土地初步分等结果进行验证，形成基本方案，并进行专家咨询和向下级土地行政主管部门征求意见，确定最终土地等。
3.城镇土地定级
城镇土地定级采用的是多因素分值加和法，并结合土地收益、价格测定，综合评定土地的级别。根据土地定级对象的用途不同，城镇土地定级主要有商业、住宅、工业、综合土地定级。
（1）因素对土地质量影响方式及类型
城镇土地定级因素（因子）主要有商服繁华度、交通便利度、公用服务设施便利度、基本生活设施便利度、自然条件等，因素选择与其权重的确定方法主要有特尔菲法、层次分析法、因素成对比较法等。
（2）面状土地因素分值计算方法
以面状形式分布的土地定级因素，一般常用模型为：ƒi＝100(Xi-Xmin)/(Xmax-Xmin)
式中：ƒi—某土地指标值的作用分；
Xmin、Xmax、Xi—指标的最小值、最大值和某土地因素指标值。
按上述方法即可获得面状因素所在地域或单元上的分值。
（3）点、线状土地因素分值计算方法
属于本类的土地定级因素，其影响既与因素有关的设施的区位有关，又与具体地块和设施的相对距离有关，典型的线性模型表达式为：
F=M·(1-r)
典型的非线性模型表达式为：
F=M(1-r)
两式中：F—某土地指标在某一相对距离上对土地的作用分；
M—某因素指标的作用分基值；
r—地块的相对距离（以r＝d/D计算，d为某点、线设施距某地块的实际距离：D为某点、线设施影响半径）。
（4）单元总分值计算
多因素分值加和法常用下面的公式表达：
式中：P—总分值（诸定级因素在单元内对土地优劣的综合反映）；
n—土地定级因素的总数；
Wi—权重（某定级因素对土地好坏的影响度）；
Fi—分值（某定级因素在单元内表现出的优劣度）。
（5）土地级别划分
根据单元总分值的大小，采用总分数轴确定法（或总分频率曲线法、总分剖面图法）对土地级别初步划分。然后采用土地级差收益测算或市场交易价格进行验证，结合当地产业政策确定土地级别。
六、城镇土地估价
城镇土地估价目的是为保证国家土地所有权在经济上的实现以及利用经济手段强化土地资产管理；促进土地使用制度改革，有偿出让、转让国有土地使用权，加强国家对土地市场的管理，促进正常交易；全面、科学、合理地使用城镇土地提供依据。根据估价目的不同，土地价格可采用熟地价格、生地价格和毛地价格表示。
1．土地估价技术途径
基准地价评估的技术途径有：以土地定级（或影响地价的土地条件和因素划分均质地域）为基础，用市场交易价格等资料评估基准地价；以土地定级为基础，土地收益为依据，市场交易资料为参考评估基准地价。
宗地地价评估技术途径：利用调查的有关资料，采用市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法和基准地价系数修正法评估宗地地价。
2．收益还原法
土地收益为无限年期时评估土地价格按公式：V=a/r
土地收益为有限年期时评估土地价格按公式：V=（a/r）[1-1/（1+r）n]
式中： V：土地收益价格；a：土地纯收益(或地租)；r：土地还原利率；
n：未來土地使用年期
3．市场比较法
以市场比较法评估土地价格用以下公式：
V＝VB×A×B×D×E
式中：V：待估宗地价格；VB：比较实例价格；A：待估宗地情况指数／比较实例宗地情况指数＝正常情况指数／比较实例宗地情况指数；B：待估宗地估价期日地价指数／比较实例宗地交易日期地价指数；D：待估宗地区域因素条件指数／比较实例宗地区域因素条件指数；E：待估宗地个别因素条件指数／比较实例宗地个别因素条件指数。
4．成本逼近法
成本逼近法的基本公式如下：V=Ea+Ed+T+R1+R2+R3
=VE+R3
式中：V：土地价格；Ea：土地取得费；Ed：土地开发费；T：税费；R1：利息；R2：利润；R3：土地增值；VE：土地成本价格；R3：土地增值。
5．剩余法
以剩余法评估土地价格用下列公式：V＝A－B－C
式中：V：待估土地价格；A：开发完成后的土地总价值或房地产总价值；B：整个开发项目的开发成本；C：开发商合理利润。
6．基准地价评估
基准地价评估，以已划定的土地级别作为基准地价的测算区域；没有划分土地级别的，按城镇土地条件相似和样点地价相近划分均质地域，作为基准地价测算区域。
7．路线价
路线价主要用于繁华商业区段的价格评估。在路线价与区域平均基准地价发生交叉时，里地线以内以路线价为主，里地线以外以区域平均基准地价为主。
8．基准地价系数修正法
利用级别或区域基准地价评估宗地地价时，基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，利用宗地地价修正系数，对各城镇已公布的同类用途同级或同一区域土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格的方法。其基本公式如下：
V＝V1b×(1±∑Ki) ×Kj
式中：V：土地价格；V1b：某一用途土地在某一土地级上的基准地价；∑Ｋi：宗地地价修正系数；Kj：估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正系数。
